Fachwissen: Was sind geschlossene Beteiligungen bzw. geschlossene Fonds?

Was sind geschlossene Fonds

Sie treffen pro Tag unzählige Entscheidungen - beispielsweise bei der Wahl Ihres Mittagessens oder, ob Sie im Supermarkt an der Kasse bar oder mit Karte zahlen möchten. Viele davon erfolgen innerhalb von kürzester Zeit und ganz spontan anhand von nur wenigen Informationen. Bei anderen Themen, wie zum Beispiel der Auswahl einer geeigneten Geldanlage, nimmt Ihr Entscheidungsprozess wesentlich mehr Zeit in Anspruch und bedarf einer Menge verlässlicher Informationen. Erst diese Informationen versetzen Sie in die Lage, eine fundierte und angemessene Entscheidung treffen zu können.

Im Folgenden erhalten Sie einen allgemeinen Überblick über das Thema Sachwerte und Beteiligungen.
 

Quelle: bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V.

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Sachwertinvestments

Sachwerte haben einen materiellen Wert, bei dem man davon ausgehen kann, dass der Wert gleich bleibt oder sogar steigt. Der Unterschied zum Geldwert ist einfach: Sachwerte kann man anfassen, während Geldwerte (z.B. Tagesgeldkonto) entweder aus Papier bestehen oder in Form von digitalen Zahlen dargestellt werden.

Beispiele für Sachwerte sind:

  1. Gewerbliche und private Immobilien wie z.B. Hotels, Einkaufszentren oder Wohnkomplexe
  2. Mobilien wie Flugzeuge oder Schiffe,
  3. Erneuerbare Energien wie Solaranlagen(-parks) und Windparks,
  4. Gold und andere Edelmetalle,
  5. Raritäten wie Kunstgegenstände oder Whiskey,
  6. Unternehmenswerte (Private Equity)

Ein Sachwert hat einen Materialwert. Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit und der Beständigkeit kann aber auch eine Wertsteigerung erzielt werden. Manchmal erwirtschaftet ein Sachwert aber auch laufende Erträge, wie z.B. Mieterträge bei Immobilien oder Dividenden aus Aktien.
Wenn z.B. durch eine Weltwirtschaftskrise eine oder mehrere Währungen an Wert verlieren, behält das Haus oder der Goldbarren im Tresor seinen (materiellen) Wert.

Damit ist ein Sachwert weitgehend unabhängig von

  1. steigender Inflation,
  2. dem Niedrigzinsniveau und
  3. von Börsenschwankungen.

Die Direktinvestition in Sachwerte (z.B. in eine einzelne Immobilie) und deren anschließende Verwaltung sind oft mit viel Aufwand und hohen Kosten verbunden, weshalb Sachwerte auch oft gebündelt werden und den Anlegern als geschlossene Beteiligungen/Fonds angeboten werden.

  1. Chancen auf überdurchschnittliche Renditen
  2. Meist laufende Ausschüttungen
  3. Sehr geringer Verwaltungsaufwand im Gegensatz zu eigenen Einzelinvestments (z.B. Kauf einer eigenen Immobilie)
  4. Anlageobjekte (Sachwerte) weitgehend inflationsgeschützt
  5. Anlageobjekte (Sachwerte) weitgehend unabhängig vom Börsengeschehen
  6. Anlageobjekte (Sachwerte) weitgehend unabhängig von einem Niedrigzinsniveau
  7. Mitbestimmungsrecht für Anleger
  8. Investition bereits ab kleinen Volumina (ab 2.000 €)
  9. AIFs sind durch die Bankenaufsicht und durch das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) voll reguliert
  10. Vermögensanlagen sind durch die Bankenaufsicht und das Vermögensanlagengesetzbuch (VermAnlG) reguliert
  11. Verwahrstelle als Kontrollinstanz
  12. Spezialisten-Team, das sich um die Investitionsobjekte kümmert
  13. Schenkungssteueroptimierte Übertragung von Privatvermögen möglich
  14. Nur für SachwertSuperMarkt-Kunden: Attraktive Prämie von bis zu 5.000 € !

Mit geschlossenen Beteiligungen haben Sie die Möglichkeit, sich mittelbar an Unternehmen oder Projekten zu beteiligen und von deren unternehmerischen Tätigkeit zu profitieren. Dabei werden häufig Renditen über dem üblichen Zinsniveau erzielt.

Die Investition in Sachwerte bietet Chancen auf kontinuierliche Erträge sowie gutes Wertsteigerungspotenzial. Dennoch gibt es auch Besonderheiten und Risiken, die der Anleger bei seiner Anlageentscheidung in Betracht ziehen sollte:

  • Bei einem sehr ungünstigen wirtschaftlichen Verlauf kann der Anleger die gesamte geleistete Kapitaleinlage und der geleistete Ausgabeaufschlag verlieren (Totalverlustrisiko).
  • Rechtliche, steuerliche und wirtschaftliche Rahmenbedingungen können sich ändern und negative Auswirkungen auf die Wertentwicklung haben.
  • Fehleinschätzungen der Kapitalverwaltungsgesellschaft können sich zum Nachteil der Anleger auswirken.
  • Bei einigen Angaben handelt es sich um Prognosen. Die prognostizierte Entwicklung kann nicht garantiert werden.
  • Die Beteiligung ist nur eingeschränkt handelbar; es besteht insbesondere kein einer Wertpapierbörse vergleichbarer Handelsplatz.
  • Bei einer oder mehreren Investitionen in Immobilien kann ferner nicht garantiert werden, dass Mieter ihren vertraglichen Pflichten zur Entrichtung der Mieten ganz oder teilweise nachkommen. Ein Ersatz für den Vertragspartner als (Ver-)Pächter müsste gefunden werden, was evtl. nur unter schlechteren Konditionen realisierbar sein kann.
  • Bei Investitionen in Sachwerte besteht insbesondere das Risiko, dass die für den Fall einer Veräußerung kalkulierten Erlöse nicht erzielt werden können.
  • Die Gesellschaft kann das Anlageobjekt zum Teil auch durch langfristige Darlehen finanzieren. Dieses ist unabhängig von der Einnahmesituation zu bedienen. Durch die Fremdfinanzierung erhöht sich bei planmäßigem Verlauf der Gesellschaft deren Rentabilität (Leverage-Effekt). Bei negativem Verlauf führen Zins- und Tilgungszahlungen ggfls. dazu, dass das Eigenkapital der Gesellschaft schneller aufgezehrt wird oder dass nach Ablauf der Laufzeit keine neue Anschlussfinanzierung bzw. diese nur zu schlechteren Konditionen gefunden werden kann.
  • Risiko bei einer Nachrangabrede: Besteht die Investition aus einer Namensschuldverschreibung, unterliegt sie einem sogenannten qualifizierten Rangrücktritt. Die Ansprüche der Anleger, insbesondere auf Zinsen und auf Rückzahlung, sind nachrangig. Die Anleger treten mit ihren Ansprüchen aus diesen Namensschuldverschreibungen im Rang hinter alle anderen Gläubiger der Emittentin, die keinen Rangrücktritt erklärt haben und daher vorrangig befriedigt werden, zurück.
  • Fonds, die ihre Erträge hauptsächlich aus dem Absatz von Strom generieren, unterliegen dem aktuellen Strompreisniveau, dem Risiko einer fortschreitenden Technik und einer fallenden Nachfrage.

Eine ausführliche und vollständige Darstellung der mit der Beteiligung verbundenen Risiken enthalten das Basisinformationsblatt (BIB)/Vermögensinformationsblätter (VIB) sowie das aktuelle Verkaufsprospekt inkl. aller Nachträge.

Wird eine geschlossene Beteiligung nach dem "Blind-Pool-Konzept" geplant, stehen die Investitionsobjekte zum Zeitpunkt der Auflegung der Beteiligung noch nicht eindeutig fest. Fest steht jedoch das Konzept, nach welchen Kriterien die Investitionsobjekte ausgewählt werden.

Das Gegenteil vom Blind-Pool-Konzept ist ein Investmentkonzept, welches seine Investition in mindestens ein konkretes Objekt plant, wie z.B. eine Beteiligung, die in ein Hotel investiert.

Wer sich an einem geschlossenen Fonds oder an einer Vermögensanlage beteiligt, wird zum Unternehmer. Die ausgeschütteten Erträge stellen meist Erträge aus Gewerbebetrieb dar. Es gibt auch Fonds, bei denen die Erträge als Kapitaleinkünfte deklariert werden.

Auch die von SachwertSuperMarkt gezahlte Neukundenprämie (bis zu 5.000 €) stellen Einkünfte dar.

SachwertSuperMarkt ist nicht berechtigt, eine Steuerberatung durchzuführen. Für nähere und individuelle Auskünfte wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater.

Geschlossene Fonds (AIF)

Eine Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) investiert zur Erzielung einer Rendite in mehrere Immobilien oder in ein Großprojekt, wie z.B. den Bau eines Hotels. Ein geschlossener Immobilienfonds wird aufgelegt.

Ablaufphasen von geschlossenen Fonds

  1. Platzierungsphase
    Die Kapitalverwaltungsgesellschaft sammelt das erforderliche Kapital bei den Anlegern ein. Nach Ablauf der Platzierungsfrist bzw. nach Erreichen der geplanten Platzierungssumme ist es nicht mehr möglich, sich zu beteiligen (daher auch geschlossener Fonds oder geschlossene Beteiligung genannt).
  2. Bewirtschaftungsphase
    Das Spezialisten-Team der KVG tätigt im Namen der Anleger Investitionen, verwaltet und bewirtschaftet die Objekte. Manchmal werden auch Maßnahmen zur Erhaltung und Verbesserung der Qualität durchgeführt (z.B. Sanierungen). Gegen Ende der Laufzeit werden die Sachwerte oft wieder veräußert, was eine weitere Rendite einbringen kann.
  3. Auszahlungsphase
    Nach einer bestimmten Laufzeit oder nach Beendigung des Projektes zahlt die KVG das investierte Kapital zuzüglich der erwirtschafteten Gewinne an die Anleger zurück. Häufig werden die laufenden Erträge aus dem Investitionsobjekt bereits vor der Auflösung des Fonds in monatlichen oder (halb-)jährlichen Raten an die Anleger ausgeschüttet.
Platzierungsphase Bewirtschaftungsphase Auszahlungsphase

Rechtsform
Für diese langfristig gedachten Kapitalanlagen werden Fonds bzw. Beteiligungen mit einer eigenen Rechtsform gegründet: die Fondsgesellschaft. Die vorgeschriebene Rechtsform ist die Kommanditgesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH & Co. KG). Der Anleger wird mit seiner Anlagesumme Kommanditist und der eingezahlte Betrag stellt für den Fonds Eigenkapital dar. Ist das geplante Eigenkapital erreicht, wird der Fonds geschlossen.

Rendite
Mit Sachwerten lassen sich oft höhere Renditen erzielen als am Geld- und Kapitalmarkt. Im Gegensatz zu herkömmlichen Geldanlagen, die eine feste Verzinsung vorsehen, werden bei einer Beteiligung die Ausschüttungen nur prognostiziert. Die Ausschüttungen richten sich nach den tatsächlich erzielten Erträgen des Beteiligungsprojektes bzw. der Sachwerte. All diese bis ins Detail geplanten Zahlen, Daten und Fakten sind im Verkaufsprospekt festgehalten. Die zuständige Aufsichtsbehörde, die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), muss diesen Prospekt vor Vertriebsbeginn geprüft und gebilligt haben.

Die geschlossene Beteiligung mit einer eigenen Rechtsform wird auch als Fondsgesellschaft bezeichnet. Die folgende Grafik verdeutlicht die verschiedenen Beziehungen zwischen der Fondsgesellschaft und den Beteiligten:

 

  • Sie investieren in die Fondsgesellschaft bzw. in den geschlossenen Fonds. 
  • Ihre Einlage wird von der Treuhandgesellschaft als neutrale Kontrollinstanz geprüft und verwaltet.
  • Das Kapital wird in verschiedene Objektgesellschaften investiert, die wiederum die Sachwerte, z.B. Immobilien, halten.
  • Die Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) konzipiert die Anlagestrategie und plant die Investitionen. 
  • Letztendlich entscheidet jedoch nicht die KVG über die Investitionen, sondern die Verwahrstelle, indem sie einem Investitionsvorschlag der KVG zustimmt, wenn die Investition der konzipierten Anlagestrategie entspricht.
  • Die Verwahrstelle übernimmt auch die Verwahrung und die Zahlungskontrolle. 

Weitere Informationen über die Aufgaben der KVG und der Verwaltungsgesellschaft lesen Sie im Folgenden.

Der Emittent muss für AIF eine zuständige Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG) nachweisen.
Die KVG, früher auch Kapitalanlagegesellschaft (KAG) genannt, unterliegt seit Juli 2013 den neuen Regulierungsvorschriften und wird seither von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) beaufsichtigt.

Folgende Aufgaben fallen in den Zuständigkeitsbereich der KVG:

  1. Bestellung einer Verwahrstelle zur Verwahrung der Beteiligungssummen
  2. Portfoliomanagement

        Dazu gehört:

  • Konzeption und Planung des AIF
  • Erstellung des Verkaufsprospektes und Einholung der Genehmigung durch die BaFin
  • Vermarktung des AIF
  • Führen des Anlegerregisters und Anlegerbetreuung
  • Kollektive Verwaltung und Bewirtschaftung der Sachwerte im Rahmen der festgelegten Anlagestrategie - vergleichbar mit dem Fondsmanager bei offenen Investmentfonds
  1. Risikomanagement

        Dazu gehört es, die Risiken zu

  • identifizieren
  • messen
  • bewerten
  • und zu managen.

Die KVG darf Risiken nur im Rahmen der festgelegten Anlagestrategie eingehen und muss regelmäßige Stresstests durchführen. Ziel dieser Vorschriften ist es, dass die KVG mögliche Risikoungleichgewichte frühzeitig erkennt und im Interesse der Investoren geeignete Maßnahmen zur Risikoreduzierung einleiten kann.

Auch die Verwahrstelle eines AIF bedarf für ihre Tätigkeit der Erlaubnis durch die BaFin. Wie bei den offenen Investmentfonds erfüllt die unabhängige Verwahrstelle eine gesetzlich vorgeschriebene Kontrollfunktion.

Aufgaben der unabhängigen Verwahrstelle

  1. Überprüfung des gesetzeskonformen Verhaltens der KVG und deren Weisungen an die Verwahrstelle
  2. Bei AIF ist eine direkte Verwahrung der Sachwerte oft nicht möglich. In diesem Fall erfolgt die Verwahrung durch die Überwachung der Eigentumsrechte und deren Übertragung. Die Verwahrstelle führt somit die Investitionen und den Erwerb der Sachwerte für die Fondsgesellschaft durch.
  3. Kontrolle über Ausgabe, Rücknahme und Bewertung der Anteile des AIF
  4. Überwachung von Zahlungsströmen der Mittel- und Ertragsverwendung
  5. Erteilung von Zustimmungen bei bestimmten Geschäften der KVG, z.B. der Aufnahme von Darlehen oder der Belastung von Immobilien
  6. Haftet gegenüber dem AIF bzw. den Anlegern für eigene Fehler in der Verwahrung
  7. Durchführung der Aufgaben im Interesse der Investoren

Geschlossener Fonds = Geschlossene Beteiligung = Alternativer Investmentfonds (AIF)

Es gibt keinen Unterschied. Es handelt sich nur um verschiedene Begrifflichkeiten.

  1. Geschlossene Fonds
    Diese haben eine sog. Platzierungsfrist, in der die Anleger Fondsanteile kaufen können. Ist die Platzierungsfrist abgelaufen, oder die erforderliche Platzierungssumme erreicht, werden keine Fondsanteile mehr zum Kauf angeboten.

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  2. Offene Fonds 
    Im Gegensatz zu geschlossenen Fonds gibt die Fondsgesellschaft bei offenen Fonds immer weiter Fondsanteile aus, die von den Anlegern erworben werden können. Die Fondsanteile können jederzeit gekauft und verkauft werden. Das sind sog. Organismen für gemeinsame Anlagen in Wertpapiere (OGAW), besser bekannt als Publikumsfonds.

    Hinweis: Soft Closing
    Offene und geschlossene Fonds sind nicht zu verwechseln mit offenen Fonds, die sich in einem sog. Soft Closing befinden. Ein Soft Close wird von der Fondsgesellschaft angeordnet. Es handelt es sich nur um eine vorübergehende Sperre für Anteilskäufe.
    Dieses Vorgehen ist beispielsweise bei Immobilienfonds sehr häufig, wenn die Fondsgesellschaft nicht in gleichem Maße verkäufliche und werthaltige Immobilienobjekte findt, wie  ihr Liquidität zufließt. Wann der Soft Close wieder aufgehoben wird, wird immer kurzfristig bekannt gegeben. Diese Art von Sperre kann von den Fondsgesellschaften in den verschiedensten Weisen ausgestaltet werden.

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Es wird nach Investitionsgegenstand unterschieden:

  1. geschlossene Immobilienfonds
  2. geschlossene Mobilienfonds wie z.B.
        - geschlossene Schifffonds
        - geschlossene Flugzeugfonds
  3. geschlossene Rohstofffonds (Investition bspw. in Edelmetalle)
    Hinweis: hier handelt es sich meist nicht um regulierte alternative Investmentfonds, sondern um Vermögensanlagen.
  4. geschlossene Umweltfonds (Investition z.B. in Solarparks oder Windparks)
  5. geschlossene Private Equity Fonds (Investition in Eigenkapitalbeteiligungen von Unternehmen)

Direktinvestments und Vermögensanlagen

Eine Vermögensanlage nach dem Vermögensanlagengesetz (VermAnlG) ähnelt einem alternativen Investmentfonds. Wie auch bei AIFs werden Investitionen in Sachwerte und Großprojekte wie z.B. den Erwerb von Immobilien angeboten - der Unterschied liegt in der "Verpackung".

Vermögensanlagen bezeichnen meist Direktinvestments, die am Ergebnis einer Unternehmung partizipieren und somit die Chance auf höhere Renditen bieten. Der Anleger wird also juristischer Eigentümer eines Sachwerts.

Vermögensanlagen können wie auch AIFs in alle möglichen Sachwerte wie z.B. Immobilien, Edelmetalle, usw. investieren.

Sie können auf folgende Arten in Vermögensanlagen investieren:

Schuldverschreibungen werden häufig bei Vermögensanlagen eingesetzt. Ähnlich wie bei einem Kredit überlässt der Anleger dem Aussteller (Emittent) einer Schuldverschreibung einen Geldbetrag für einen vereinbarten Zeitraum. Hierfür erhält der Besitzer (Anleger) der Schuldverschreibung eine laufende Verzinsung und das Recht auf Rückzahlung. Die Namensschuldverschreibung ist eine spezielle Form der Schuldverschreibung, bei der jeder Besitzer namentlich bekannt ist. Namensschuldverschreibungen sind nicht übertragbar und können nicht an der Börse gehandelt werden.

Überlässt ein Anleger einem Unternehmen sein Kapital in Form eines Genussrechts, erwirbt er das Recht auf jährliche Ausschüttungen aus dem Bilanzgewinn. Es handelt sich somit um eine Mischung aus Eigen- und Fremdkapital - also eine Konstruktion, die zwischen Aktien und Anleihen einzuordnen ist. Der Anleger beteiligt sich also am Unternehmenserfolg. Stimmrechte übt er dabei nicht aus.

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