Gemeinhin bekannt ist die Tatsache, dass die US-Volkswirtschaft die größte ist und rund ein Viertel des Welt-Bruttoinlandsprodukt auf sich vereint. Dies gilt auch für die Sachwerte, zu den insbesondere Aktien und Immobilien zählen.
Die nachfolgende Übersicht zeigt das US-Bruttoinlandsprodukt und die geschätzten Werte für ausgewählte US-Sachwerte:
- US-Bruttoinlandsprodukt 2023: 27,4 Billionen US-Dollar
- Marktkapitalisierung US-Aktien: mehr als 40 Billionen US-Dollar
- Wert aller US-Einfamilienhäuser: rund 37 Billionen US-Dollar
- Wert aller US-Gewerbeimmobilien: rund 25 Billionen US-Dollar
- Wert aller Mietwohnungen: rund 4 Billionen US-Dollar
Meistens befindet sich die US-Wirtschaft in einem Aufschwung und dann steigt das US-Bruttoinlandsprodukt in kleinen Schritten jährlich um ein paar Prozent, in Rezessionen sinkt es auch mal um ein oder zwei Prozent. So weit so gut.
Bei den Sachwerten verhält sich das nun etwas anders. Langfristig steigen Sachwerte, denn die Geldentwertung macht letztlich alle Produkte im Zeitablauf teurer. Das ist eine Binsenweisheit. Leider hilft sie nicht in jeder „Phase des Lebens“. Und das ist ein Dilemma. Was tun, wenn man „weiß“, dass die Preise von Aktien und Immobilien sehr volatil sein können und sich eben nicht wie das Bruttoinlandsprodukt jährlich nur um ein paar Prozentpunkte bewegen, sondern auch mal um 30 oder 50 Prozent einbrechen können. So ist es aktuell bei US-Immobilien. Binnen weniger Quartale sind die Preise um eben 30, teilweise um 50 Prozent und teilweise sogar noch stärker gefallen. Die menschliche Psyche steht leider oftmals im Weg, Chancen zu begreifen. Man schaut dann gerne zurück in die Vergangenheit und ärgert sich über Verluste, wenn man von Preiseinbrüchen betroffen ist. Geht es zeitnah um neue Investitionen, herrscht Angst vor weiter fallenden Preisen. Schnell entsteht so ein Massenphänomen der Angst mit lähmender Wirkung. Doch wie sagt ein amerikanisches Sprichwort: „If the majority were right, the majority were rich.“
Anbieter, die sich aus der Masse hervorheben, wissen jedoch um die zyklischen Zusammenhänge auch bei Sachwerten und agieren in Boomphasen entsprechend vorsichtig. Wenn aber aus allen Ecken das Wort „Krise“ geschrien wird, sehen kluge und erfahrene Investoren eine Chance. Dann kommen für sie Einkäufe in Frage. Die US Treuhand hat einen solchen Einkauf in der Krise getätigt.
Die erste Reaktion mancher unserer Vertriebspartner war: „War es nicht zu früh, kann der Wert nicht noch weiter fallen?“ oder: „Andere sehen aber noch weiter fallende Preise, Sie nicht?“ Nun, im Aktienmarkt hat eine solche Frage durchaus seine Berechtigung. Hier kann eine favorisierte Aktie jeden Tag gekauft und verkauft werden. Bei Immobilien ist das so nicht möglich. Wenn also eine Gelegenheit kommt, ist eine Entscheidung zu treffen. Und bietet sich eine außergewöhnliche Gelegenheit, gilt es ganz besonders zuzugreifen. Denn diese Immobilie kommt dann eben nicht in drei oder sechs Monaten auf den Markt. Und noch ein Fakt zum Abschluss. Die Jahre 2022 und 2023 waren von hohen Inflationsraten geprägt. In den USA betrug diese in der Spitze rund neun Prozent auf Jahresbasis. Eigentlich hätten Sachwerte da doch deutlich steigen müssen. Sind sie aber nicht! War das jetzt nur ein einmaliges Paradoxon der Märkte? Oder stimmt die Aussage vielleicht doch nicht: „Sachwerte schützen vor Inflation.“
Nun, an den Märkten ist Eins plus Eins nicht Zwei, sondern Drei minus Eins. Was bedeutet das auf die aktuelle Situation übertragen? Mit einer Zeitverzögerung werden die Preise der Immobilien auf das inzwischen deutlich höhere Preisniveau von Gütern und Dienstleistungen reagieren, ja reagieren müssen. Dies geschieht dann über stark steigende Mietniveaus in den Märkten. Und dann kommt es zu einem Preisschub. Denn eines ist aktuell klar: Bauen ist heute wirtschaftlich kaum möglich. Und irgendwann dann stimmt die Aussage „Sachwerte schützen vor Inflation“ auch wieder … naja, bis es dann wieder heißt … Aber das ist dann eine andere Geschichte.
Autor: Volker Arndt (US Treuhand)
Herr Arndt ist geschäftsführender Gesellschafter der US Treuhand, Frankfurt am Main. Die US Treuhand Verwaltungsgesellschaft für US-Immobilienfonds mbH ist seit mehr als zwei Jahrzehnten als Investmenthaus und Asset Manager für Investoren am US-Immobilienmarkt tätig.
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