In diesem Artikel fassen wir die jüngsten Entwicklungen des UST XXVI zusammen. Der UST XXVI hat sich bisher an einer Class-A-Büroimmobilie in Atlanta, der Immobilie „Three Ravinia“, beteiligt.
Highlights 2024
- Gutachterlicher Wert der Immobilie USD 204 Mio. (Gutachter: JLL - Jones Lang LaSalle); Ankaufspreis USD 175 Mio.
- Vermietungen im Jahr 2024: rund 51.733 Quadratfuß (ca. 4.806 qm); Vermietungsquote ca. 93,6%
- Auszeichnungen für den Fonds: Gewinner des Scope Awards und des Deutschen Beteiligungspreises
Gutachterliche Wert
Zum Stichtag 13. Januar 2025 wurde durch JLL das jährliche Folgegutachten der Immobilie „Three Ravinia“ erstellt. JLL kommt hierin zu einer Bewertung in Höhe von USD 204 Mio. (Zum Vergleich: Bewertung aus dem Ankaufsgutachten vom Oktober 2023: USD 175,5 Mio. bei einem Kaufpreis für die Immobilie im August 2023 von USD 175 Mio.)
Vermietungen im Jahr 2024
Das Asset Management der Portfoliogesellschaft konnte im Geschäftsjahr 2024 gemeinsam mit dem Vor-Ort-Property-Manager Vanderbilt zwei neue Mietverträge abschließen und die Mietfläche eines bestehenden Mieters erweitern. Hierdurch hat sich die Vermietungsquote auf 93,6% erhöht und wurde der Cash-flow der Immobilie nachhaltig gestärkt.
Die Vermietungen im Einzelnen
Mieter: Friend, Hudak & Harris, LLP (Rechtsanwaltskanzlei)
- Betreff: Erweiterung der bestehenden Mietfläche
- Startzeitpunkt: 01.02.2024 (ursprünglicher Mietvertrag: 01.05.2007)
- Laufzeitende: bis zum 31.12.2028
- Erweiterungsfläche: 2.764 sqft. (entspricht ca. 257 qm)
- Gesamtmietfläche: 7.517 sqft. (entspricht ca. 698 qm)
- Aktuelle Miete: 37,13 USD/sqft. p.a.
- Mietsteigerung: 3% p.a.
- Verlängerungsoption: zweimal um jeweils fünf Jahre
Mieter: Toronto-Dominion Bank (zweitgrößte Bank Kanadas)
- Betreff: Neuvermietung
- Startzeitpunkt: 01.08.2024
- Laufzeitende: bis zum 31.07.2029
- Gesamtmietfläche: 3.969 sqft. (entspricht ca. 369 qm)
- Aktuelle Miete: 25,00 USD/sqft. p.a.
- Mietsteigerung: 3% p.a.
- Verlängerungsoption: zweimal um jeweils fünf Jahre
Mieter: Meridian Cooperative, Inc. (Softwareunternehmen)
- Betreff: Neuvermietung der Fläche des bisherigen Mieters Fin-Query, LLC (vormals: LeaseQuery, LLC)
- Startzeitpunkt: 01.06.2025 (bzw. später im Falle der Verzögerung des geplanten Umbaus der Mieträumlichkeiten)
- Laufzeitende: 12 Jahre
- Gesamtmietfläche: 45.000 sqft. (entspricht ca. 4.181 qm)
- Startmiete: 22,75 USD/sqft. p.a.
- Mietsteigerung: 3% p.a.
- Verlängerungsoption: zweimal um jeweils fünf Jahre
Auszeichnung für den Fonds UST XXVI
Die US Treuhand hat 2024 bereits zum dritten Mal den Scope Award „Bester Asset Manager Real Estate Specialist 2025“ im Bereich Alternative Investments für den Fonds „UST XXVI“ erhalten. Außerdem wurde US Treuhand mit dem Deutschen Beteiligungspreis 2024 in der Kategorie BEST TRUSTED ASSET Immobilien International ausgezeichnet.
Die Immobilie „Three Ravinia“
Die Fremdfinanzierung für die Immobilie Three Ravinia ist mit einem festen Zinssatz von 4,46% p.a. ausgestattet und hat eine Laufzeit bis zum Januar 2042. Die planmäßige Tilgung hat die bestehende Darlehensverbindlichkeit bis zum Stichtag 31.12.2024 bereits um knapp USD 3 Mio. auf rd. USD 109,7 Mio. reduziert. Dem Objekt „Three Ravinia“ wurde im Juli 2024 das „Verified Healthy Building“-Zertifikat verliehen. Das Zertifikat zeichnet das Objekt für die hervorragende Wasser- und Luftqualität aus und unterstreicht zusammen mit den Zertifikaten „LEED Gold“ und „Energy Star 85“ die hohe Qualität des Gebäudes.
Investmentgesellschaft UST XXVI
Die Investmentgesellschaft hat sich im August, im Oktober und im Dezember 2024 in drei Tranchen über insgesamt USD 29 Mio. an der Portfoliogesellschaft beteiligt. Der Ankauf weiterer Tranchen ist geplant. Die Portfoliogesellschaft schüttet quartalsweise an ihre Anteilseigner und damit auch an die Investmentgesellschaft aus. Die Investmentgesellschaft wiederum hat die erste Auszahlung für das erste Halbjahr 2024 in Höhe von 3,00% p.r.t. - bezogen auf das Nominalkapital des jeweiligen Anlegers - am 02.12.2024 an alle Anleger vorgenommen, die für das erste Halbjahr 2024 ausschüttungsberechtigt waren. Am 30.06.2025 wird die Investmentgesellschaft die Auszahlung für das zweite Halbjahr 2024 in Höhe von 3,00% p.r.t. an alle ausschüttungsberechtigten Anleger vornehmen. Ab dem Kalenderjahr 2025 beträgt die planmäßige Ausschüttung an die Anleger 5,25% p.a.*
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Makroökonomisches Umfeld
Die US-Wirtschaft weist unverändert eine deutlich höhere Wachstumsdynamik als die deutsche Volkswirtschaft auf. Im zweiten und dritten Quartal 2024 wuchs die US-Wirtschaft jeweils um annualisiert rund 3%. Diese positive Entwicklung drückt sich auch in den US-Beschäftigungszahlen aus. Mit über 159 Mio. Beschäftigten wurde das Vor-Covid-Niveau von 152 Mio. deutlich überschritten. Gegenüber Februar 2020 ist dies ein Anstieg um ca. 4,5%.
Auf die im Jahresverlauf 2024 deutlich gesunkenen Inflationsraten reagierte die US-amerikanische Zentralbank FED mit drei aufeinanderfolgenden Leitzinssenkungen. Seit dem Zins-Hochpunkt hat die FED den Leitzins um insgesamt 100 Basispunkte auf eine Spanne zwischen 4,25% und 4,50% gesenkt. Experten gehen von einer Konsolidierung der Zinssätze auf niedrigerem Niveau aus, wenngleich ein Zinsrückgang auf die Tiefststände der Jahre 2020 - 2022 nicht erwartet wird.
Mikroökonomisches Umfeld
Die Metropolregion Atlanta zählt etwa 6,4 Mio. Einwohner. In den letzten fünf Jahren wuchs die Bevölkerung im Durchschnitt um rund 74.000 Einwohner pro Jahr. Für die kommenden fünf Jahre wird damit gerechnet, dass sich das starke Bevölkerungswachstum fortsetzen wird. Die positive demographische Entwicklung spiegelt sich auch auf dem Arbeitsmarkt wider. Hier kam es zu einer Zunahme der Beschäftigung um ca. 550.000 Menschen innerhalb der letzten zehn Jahre. Jones Lang LaSalle (JLL) prognostiziert, dass diese positiven Fundamentaldaten die Nachfrage nach Immobilien insgesamt stärkenwerden.
Der Büroimmobilienmarkt Atlanta
Der Büromarkt in Atlanta zeigt sich im dritten Quartal 2024 weiterhin widerstandsfähig, wobei Büroflächen der Klasse A an der Spitze stehen. Eine positive Nettoabsorption von 52.843m² (568.797 sqft.) bei Immobilien der Klasse A verdeutlicht die anhaltende Nachfrage nach hochwertigen Büroflächen; Unternehmen bevorzugen weiterhin moderne, gut gelegene Gebäude. Dieser starken Performance im Bereich der Klasse-A-Immobilien stehen Herausforderungen bei älteren Immobilien der Klasse B gegenüber, die eine negative Nettoabsorption verzeichneten.
Ein bemerkenswerter Trend, der den Markt begünstigt, ist das abnehmende Angebot an neuen Bürogebäuden. Es werden weniger Neubauprojekte gestartet und die Baupipeline ist im vergangenen Jahr um 40 % geschrumpft. Die Mietpreise sind in der Folge im 3. Quartal 2024 gegenüber dem Vorjahr um 3,2% gestiegen.
Angesichts des fortgesetzten Zuzugs neuer Unternehmen nach Atlanta, begünstigt durch das wirtschaftsfreundliche Umfeld, niedrigere Kosten und ein qualifiziertes Arbeitskräfteangebot, ist der Büromarkt gut für künftiges Wachstum aufgestellt. Der anhaltende Trend zur Verlagerung in Immobilien der Klasse A sowie die schrumpfende Baupipeline deuten darauf hin, dass die Leerstandsquoten für erstklassige Objekte weiter sinken werden. Dies schafft eine vorteilhafte Dynamik für Vermieter im hochwertigen Bürosegment.
Der Central Perimeter-Teilmarkt von Atlanta, dem Standort unseres Objektes „Three Ravinia“ ist ein bedeutender Wirtschaftskorridor, der durch eine ausgeprägte Mischung von Unternehmen unterschiedlichster Branchen geprägt ist. Central Perimeter hat in den letzten Jahrzehnten ein erhebliches Wachstum erfahren, das vor allem durch seine strategische Lage, eine hervorragende Verkehrsinfrastruktur und die Nähe zu wohlhabenden Wohngebieten begünstigt wurde.
Zu den wichtigsten wirtschaftlichen Treibern gehört der Gesundheitssektor, in dem das Northside Hospital und Children's Healthcare of Atlanta als Ankerinstitutionen und bedeutende Arbeitgeber fungieren. Auch die Technologiebranche spielt eine wichtige Rolle, wobei Unternehmen wie IBM und Cox Enterprises eine starke Präsenz zeigen. Finanzdienstleistungs- und Beratungsunternehmen sind ebenfalls gut vertreten, darunter die regionale Zentrale von State Farm (einem großen Versicherungskonzern und ehemaligen Mieter unseres Objekts „Three Ravinia“) sowie Büros von Constellation Brands und Sage Software.
Der robuste Einzelhandelssektor des Teilmarkts wird durch das Einkaufszentrum Perimeter Mall gestützt, das nicht nur erhebliche Beschäftigungsmöglichkeiten bietet, sondern auch Konsumenten und Unternehmen in die Region zieht. Die Unternehmenszentralen mehrerer großer Firmen, darunter UPS, Newell Brands und HD Supply unterstreichen die wirtschaftliche Bedeutung des Teilmarktes zusätzlich.
Die fortlaufende Entwicklung des Gebiets, einschließlich gemischt genutzter Projekte und transit-orientierter Bauprojekte rund um die MARTA-Stationen, hat eine wachsende Arbeitskräftebasis angezogen und dazu beigetragen, den Teilmarkt als ein erstklassiges Geschäftsviertel der Metropolregion Atlanta bekannt zu etablieren.
Zusammenfassung
Die ökonomischen Aussichten in den USA und der Metropolregion Atlanta sind wie oben dargestellt für 2025 und darüber hinaus positiv. Die bauliche Qualität des Objektes „Three Ravinia“ wurde durch die Vergabe des „Verified Healthy Building“-Zertifikats nochmals bestätigt. Der bereits hohe Vermietungsstand konnte im Jahr 2024 nochmals erhöht und gestärkt werden.
UST XXVI
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